Продажа залоговой квартиры далеко не сказка и на практике каждый третий заемщик пытается продать квартиру, которая в залоге у банка. Другое дело продать квартиру так, чтобы расплатиться с банком и не остаться при этом должником. Возможно ли это?Разрешение кредитора на продажу залоговой квартиры
В первую очередь необходимо проверить условия кредитного договора и возможность реализации залоговой недвижимости по договору. Если в договоре отсутствует пункт о запрете на продажу квартиры, то заемщик может смело обратиться в банк с заявлением о желании продать квартиру. Решение банка будет сформировано в течение 3-5 дней, при условии, что заемщик не имеет просроченных платежей по кредитному договору.
Традиционный вариант продажи квартиры
Наилучшим вариантом продажи залоговой недвижимости является продажа за наличные средства. В таком случае должник вполне может продать квартиру за желаемую стоимость, выплатить банку оставшуюся часть долга и даже остаться в плюсе после продажи. Продажей занимается сам заемщик, поэтому он вправе регулировать цену продажи квартиры.
Стоимость реализации в таком случае будет важна для кредиторов. Если заемщик по каким-то причинам продает залоговую недвижимость по цене, которая не покроет сумму долга по кредитному договору, то заемщику могут не одобрят такую процедуру. На усмотрение кредитора может быть проведена оценка рыночной стоимости и откроется вопрос о дополнительном обеспечении остатка задолженности.Продажа квартиры банку
Если продажа залоговой квартиры является необходимостью, а не просто желанием, то заемщик может обратиться в банк и предложить кредитору выкупить ее. Банк может отказаться от такого варианта, так как в первую очередь для банка важным условием является получение суммы основного долга и процентов по нему, а удастся ли выгодно реализовать квартиру вопрос спорный.
Кредиторы могут предложить реализовать квартиру, но будет ли цена реализации удовлетворять желанию заемщика остаться без долгов – неизвестно. К такому варианту стараются прибегать только тогда, когда заемщик является должником и банку необходимо компенсировать хотя бы часть долговых обязательств.
Продажа квартиры со сменой заемщика
Такой вариант возможен только с одобрения банком нового заемщика. Однако, продать залоговое жилье новому заемщику не так сложно, как может показаться на первый взгляд. Трудностью будет являться то, что процедура оформления может существенно затянуться или кредитор посчитает нового заемщика неперспективным.
По факту сделки новый заемщик выплачивает кредитору долг текущего заемщика за период, который установит сам, а самому заемщику платит разницу между долгом и стоимостью продажи. Таким образом, путем составления нового кредитного договора и выплатой разницы между ценой реализации и суммы долга текущего заемщика, новый заемщик берет на себя обязательства по выплате кредита.
Ипотечную квартиру продает сам банк
Это самый невыгодный для заемщика вариант погашения ипотечного кредита. Он возможен при наличии долговых обязательств по кредитному договору. В таком случае перед продажей квартиры банком, недвижимость будет переоформлена на кредитную организацию и далее банк реализовывает объект недвижимости.
Продажа квартиры будет происходить по цене ниже рыночной, соответственно, вряд ли такая продажа принесет прибыль заемщику. Кроме того, что заемщик лишится квартиры не исключено, что он останется должен самому банку. Поэтому лучшим решением будет пытаться продать квартиру самостоятельно до того, как долги станут весомыми.
И помните, важно не только выгодно продать ипотечную недвижимость, но и не остаться должником банка.