У некоторых граждан возникает необходимость продать квартиру, находящуюся в ипотеке. Законодательство об ипотечном кредитовании (ст. 37 и 38 РФ № 102) даёт право пользоваться жильём и возможность его отчуждать путём продажи, дарения, обмена и т.д. Есть несколько способов осуществления продажи.
Досрочный возврат кредита
Это самый приемлемый вариант для продавца, но его трудно выполнить из-за отсутствия денежных средств. Если он сможет где-то занять достаточную для погашения займа сумму, взяв кредит в другом банке, то он рассчитывается с банком-залогодержателем и продаёт недвижимость без всякого обременения. Продав жильё он может погасить все долги.
Продажа квартиры в процессе сделки с погашением долга
Этот вариант подойдёт в том случае, если найдётся желающий купить за счёт собственных средств квартиру с ипотечным обременением. В этом случае часть денег отдаётся банку на погашение кредита, другая – передаётся бывшему владельцу.
Продажа квартиры вместе с долгом
Такая сделка происходит тогда, когда покупатель не имеет возможности оплачивать ипотеку. Находится новый покупатель. Залогодержатель может пойти навстречу и согласиться с этой сделкой. Тогда продавец организует продажу недвижимости, а банк одобряет кредит его покупателю. Покупатель долгового обязательства становится владельцем ипотечной квартиры, а также новым заёмщиком банка, но ипотечная квартира так и остаётся в залоге у банка.
Продажа квартиры банком
Продавать ипотечную квартиру может сам банк. Он готовит все документы, занимается вопросами регистрации. Продавец должен только подписать все документы. Когда продавец принимает от покупателя деньги за реализацию жилья, он вносит их в кредитное учреждение, погашая кредит — жильё становится свободным от ипотеки.
Но этот вариант для владельца квартиры, обремененной ипотекой, может быть неприемлемым. Так может произойти, если заёмщик не сможет оплачивать кредит и сотрудники банка вынуждены через суд взыскать сумму долга. Для этого организуются торги, где продаётся недвижимость с помощью судебных приставов.
Банк заинтересован только в возврате своих деньги, а что достанется бывшему хозяину – неважно. В результате банк продаёт недолго и дёшевы, конфискует выручку, не забывая начислить себе комиссионные услуги, а остаток, если он ещё есть – отдаёт бывшему заёмщику.
Продавая жильё надо знать, что находящаяся в собственности квартира менее 3-х лет подлежит налогообложению. Если стоимость квартиры на много завышена – она также подлежит налогообложению.